Komentar Zakona o posredovanju i zakupu nepokretnosti

Zakon o posredovanju i zakupu nepokretnosti je stupio na snagu 8. novembra 2013. godine („Sl.glasnik RS br. 95/13). Uz ovaj Zakon, imamo i sledeće pravilnike:

  • Pravilnik o evidenciji o posredovanju i zakupu nepokretnosti,
  • Pravilnik o registru posrednika u prometu i zakupu pokretnosti,
  • Pravilnik o stručnom ispitu za posrednike u prometu i zakupu nepokretnosti i
  • Pravilnik o poslovnom prostoru i opremi posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti.

law-753482_1920-1Uvodnim odredbama napisano je da se ovim Zakonom uređuju uslovi i način obavljanja posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, kao i nadzor.

U članu 3 zakonodavac prvo definiše delatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti. Pored toga definišu se posrednici, tj.šta i ko je posrednik, zatim i šta je registar posrednika. Član 4 govori da se upis u registar vrši na zahtev lica koje taj upis traži.

  • Obavljanje delatnosti može početi danom registracije.
  • Rešenje o upisu donosi nadležni ministar u roku od 30 dana.

Zakonodavac je dao registraciji veliki značaj u cilju suzbijanja sive ekonomije i rada na crno bez registracije i odgovarajuće licence. U članu 12 se naglašava da posrednici neće moći da obavljaju posredovanje bez upisa u registar.

Član 5 daje uslove za upis u registar posrednika:

  • da preduzetnik ili najmanje jedno fizičko lice koje osniva privredno društvo, odnosno drugi član privrednog društva ili najmanje jedan zaposleni, odnosno najmanje jedno lice koje je angažovano van radnog odnosa, ima položen stručni ispit (o kome će biti reči kasnije kada se bude objašnjavao član 11),
  • zaključen Ugovor o osiguranju,
  • poslovni prostor, kao i
  • da nisu izrečene neke od zaštitnih mera koje propisuje Zakonodavac.
    Cilj ovih odredaba je povećanje stručnosti kod posrednika (uvođenje obaveze polaganja stručnog ispita), kao i sklopljeno osiguranje čiji je cilj zaštita klijenata.

Jedna od bitnjih odredbi zakona je i član 11 koji utvrđuje stručni ispit:

  • posrednik koji polaže ispit mora imati minimum IV stepen stručne spreme,
  • takođe mora imati prebivalište na teritoriji republike Srbije,
  • posredniku se izdaje uverenje o položenom stručnom ispitu i
  • ministarstvo vodi evidenciju o izdatim uverenjima.
    Cilj je uvođenje stručnosti u sferu posredovanja sa ciljem većeg kvaliteta i bolje usluge za kupce i prodavce nepokretnosti.

Član 12 govori o uređenju u obavljanju poslova posredovanja i sukoba interesa. Zakonodavac zabranjuje rad  licima koje nemaju položen stručni ispit, a pored toga nije dozvoljeno posredovanje za dva ili više posrednika bez pisane saglasnosti svih posrednika koje u tom poslu učestvuju. Član 13 propisuje obavezu posedovanja polise osiguranja. Za štetu koju bi posrednik mogao da prouzrokuje nalogodavcu obavljanjem posredovanja svota osiguranja iznosi minimum 15.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom slučaju, odnosno 45.000 za sve odštetne zahteve u jednoj godini.

Članovima 15-30 uređeni su načini obavljanja posredovanja, kao i naknade. Član 15 utvrđuje obavezno zaključenje Ugovora o posredovanju, kao i podatke koji su potrebni kako bi ugovor bio valjan, tj. minimum forme. Članom 17 utvrđuje se obaveza vođenja evidencije o posredovanju. Članom 22 utvrđuje se da posrednik može, kada je za to ovlašćen, da u ime i za račun nalogodavca zaključi ugovor, predugovor kao i Ugovore o zakupu nepokretnosti, i o prometu nepokretnosti. Članom 28 u cilju povećanja transparentnosti i sigurnosti učesnika u posredovanju propisano je da posrednik mora odrediti opšte uslove poslovanja u skladu sa Zakonom i ostalim propisima. Obavezan sadržaj je:

  • iznos naknade,
  • opis poslova koje je posrednik dužan da obavi,
  • vrsta i visina troškova i
  • obaveza posrednika da u svom prostoru na vidnom mestu istakne svoje opšte uslove poslovanja.

Članovima 32 i 33 utvrđeni su prekršaji i zaštitne mere. Cilj ovih odredbi je suzbijanje rada na crno, sive ekonomije, kao i podrška legalnom poslovanju. Član 32 određuje da će svako lice koje se bavi posredovanjem suprotno odredbama člana 12, i to u rasponu od dvostruke do petostruke uobičajene posredničke naknade. Novčane kazne propisane u članu 33 kreću se od 50.000 d0 500.000 dinara. Uz prekršajne kazne licu se može izreći i zabrana vršenja delatnosti posredovanja od jedne do dve godine, kao i mera javnog objavljivanja presude.

Dakle, ciljevi Zakonodavca i razlozi donošenja ovog Zakona bili su:

  1. povećanje stručnosti i nivoa usluga posrednika,
  2. uvođenje reda u prometu nepokretnosti,
  3. jačanje tržišta,
  4. približavanje zakonima EU,
  5. onemogućavanje sive ekonomije i
  6. podrška legalnom poslovanju.Iza svega ovoga krije se jedinstven cilj Zakona: jačanje celokupne pravne sigurnosti u Republici Srbiji.
* Za sva pitanja koja ovaj Zakon nije uredio primenjuje se Zakon o Obligacionim odnosima.
wp_20161106_15_50_57_pro
Petar Lukić
diplomirani pravnik

Diplomirao na Pravnom fakultetu Univerziteta u Beogradu. Bavi se, pre svega, privrednim pravom i pravom u oblasti prometa nekretnina.

Postavi pitanje

Author: Konsalting tim

Pišite nam